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购房指南

全款和按揭哪种更划算

2012年11月28日01:07  http://www.nbywfc.com/

        在房价高企的今天,普通家庭在婚房购置的问题上往往因为倾囊而出而慎之又慎,不过即使在资金到位、房子选定的情况下,买房究竟是“一步到位”还是“分步走”还会成为纠结“两代人”的问题:父母大多希望一次性付款,因为省心省钱,子女希望按揭,想给自己点压力,究竟谁的方案最“经济”呢?□记者 王薇

  按揭还是一次性付款 两代人各有各的道理

  胖胖和小兔准备结婚,月初,他们在鄞州看中了一套期房,面积89平方米,如采用一次性付清方式,可享受9.5折优惠,总价为142万元,如果采用按揭方式,则3成和6成首付的优惠分别为9.8折和9.7折。为了筹集房款,胖胖和小兔的父母共筹集了100万元的现金,尚有40余万元左右缺口。

  在一次性买房,还是按揭付款的问题上,两代人产生了分歧。胖胖的父母考虑到自己有一套60平方米左右的投资房,如果出售可以套现90万元左右,使用一次性付款后尚有余钱作为婚嫁金储备,可以避免未来小两口按揭产生的经济压力。孩子则认为,以房换房不划算,卖掉意味着少了固定资产,双方都有公积金,还能享受首套房的优惠,最重要的是父母不会因此拮据。

  为了解决两代人的分歧,记者带着案例咨询了兴业银行灵桥支行的国际金融理财师傅浩达,让他为两代人来支支招,看看谁的方案更经济。

  情况分析:

  胖胖是政府部门的企编人员,年收入4万元左右,公积金月缴225元;小兔在一家企业上班,年收入6~7万元左右,公积金月缴285元,双方的工作稳定,双方组合家庭后,合计年收入11万元。考虑到一年后的装修及结婚所需婚嫁金,需留存40万元。

  目前,胖胖家的投资房在出租阶段,月租1300元,地段不错,但不是学区房,也暂无拆迁可能,房屋陈旧,每年有一定的维修支出。经计算,房屋的年化租售比仅为1.73%,远低于市场无风险利率3%,可以考虑出售。

  按双方实际情况,公积金最高贷款额度为40万元。目前公积金贷款利率为4.5%,五年以上商业贷款利率为6.55%,考虑到双方公积金都在缴纳,如不使用,意味着公积金只能存在账户中不能取出,只能按银行活期利率累积。

  【方案一】 卖房,不贷款,全额付款 

  从数据看,投资性房产不是学区房而且租售比过低,建议卖房回收资金90万元,可合计持有现金190万元,预留婚嫁金40万元,剩余150万元,通过以房换房的形式,可以全额付清购买婚房。

  适用人群:保守型家庭

  优点:1、没有贷款压力,生活质量可以得到保障。

  缺点:1、供父母养老的投资性收入减少,若父母养老收入不高,需考虑未来父母养老问题。2、夫妻双方公积金部分不能得到充分利用。

  【方案二】 不卖房,公积金和商业组合贷款,4成首付

  将房产作为父母未来的养老收入保留,考虑不卖房。现有资金100万元,扣减40万婚嫁金,实际可用于购房款为60万,加上公积金部分尚不足以购买婚房,故还需要配置商业贷款45万,扣除公积金部分,自己还需缴纳大约4800元/月,年还款约5.76万元,约占总收入的52.4%,将会直接影响到以后的生活质量,不建议采纳。

  适合人群:预计将来双方收入会有明显增加的家庭

  优点:1、保留父母的投资性房产,一定程度上保障了父母的晚年生活质量。2、充分利用了公积金贷款

  缺点:1、贷款比例较重,会影响以后生活质量。2、并没有解决投资性房产租售比低的状况。

  【推荐方案】 卖房,公积金贷款,6成首付

  卖房加上现有现金,扣除婚嫁金40万,实存现金150万元。按揭20年,除去公积金贷款,实际月还款额约在1500元左右,在可支配收入的合理范围内。

  如选择6成首付,只需支付87万左右,考虑到资金结余比较充足,可以考虑付款105万元,剩余40万选择公积金贷款。购房后剩余45万元现金可用作父母养老,按目前兴业银行一年期理财5%的收益计算,年收益达2.25万元,已经超过之前租房收入。而对于月收入9160元的家庭来说,每月1500元左右的还款,也不会有太多压力,完全可以保证现有的生活质量不受影响。

  优点:1、虽然父母投资性房产已出售,但是结余45万可用于父母养老,且普通理财收益已经大大超过原来租房收入,不但不会影响父母晚年生活,反而还有大笔投资现金流来保证不时之需。2、充分利用了公积金贷款。

  • 每月均价
    区域 平均均价 最高均价 最低均价
    海曙 19566元/㎡ 25366元/㎡ 13308元/㎡
    江东 20469元/㎡ 23253元/㎡ 13250元/㎡
    江北 18482元/㎡ 31193元/㎡ 10628元/㎡
    鄞州 20675元/㎡ 33430元/㎡ 6384元/㎡
    余姚 8069元/㎡ 11769元/㎡ 5321元/㎡