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购房指南

房产继承须先办公证

2012年12月03日01:14  http://www.nbywfc.com/

  市民胡先生说,房产登记是其父亲的名字,后者已经于1997年去世。最近,胡先生母亲和哥哥同意这套房产由胡先生继承。他很想知道,如何取得这套房子的全部产权?需办哪些手续? 

  母亲健在,只能继承一半产权 

  根据胡先生自述的情况,房管部门人士指出,这套房子应属胡先生父母的夫妻共有财产。换句话说,胡先生能够继承的,最多只能是本属于他父亲所有的房屋的一半产权;而属于他母亲所有的另一半产权,胡先生只能通过转让或赠与的方式取得。 

  在不动产继承中,分法定继承和遗嘱继承两类。所谓法定继承,是指在没有立遗嘱的情况下,按照法律规定的继承人范围、继承顺序、遗产分配原则进行继承的继承方式。法定继承顺序为:第一顺序是配偶、子女、父母;第二顺序是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。遗嘱继承,则是指公民立遗嘱,将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。 

  就胡先生所述情况,其父未立遗嘱,当属法定继承范围。这套房子的第一顺序继承人,包括胡先生及其母亲、哥哥;依法,胡先生父亲所有的那一半房屋产权,由三位继承人“均分”。现在,胡先生母亲和哥哥同意放弃各自的继承权,那么胡先生可以全部继承那一半产权。 

  房产继承必须办理公证

  无论是法定继承还是遗嘱继承,都不能直接进行房地产权属变更的登记,需先进行“继承权公证”。继承人携带户口簿、房产证、死者死亡证明以及单位或街道开出的有关证件材料,到公证部门(市房产中心大厅设有公证窗口)进行“继承权公证”,经审核后继承人将得到“继承权公证书”。 

  公证时,需要所有第一顺序法定继承人到公证部门签字同意,包括逝者父母(如果在世)、配偶、所有子女(若有子女先其去世的,由子女的子女到场,子女的子女若为未成年的,由其法定监护人到场代理)。需要特别注意的是,胡先生的母亲和哥哥自愿放弃继承权,那在公证部门现场签字时,他们需明确表示放弃。

  拿到“继承权公证书”后,胡先生再带上身份证、房产证和土地证原件,到市房交中心受理窗口,填写产权登记申请表并校验资料,就可以办理房产继承手续了。 

  根据现行政策,依法继承土地、房屋权属的,不征收个税、契税,只征收计税价格万分之五的印花税。不过,办理“继承公证”需要缴纳一笔费用。 

  记者从天一公证处了解到,目前本市实行的房产继承、赠与和遗赠公证费是统一的,即受益额在20万元以内部分,按2%计收;20万元至50万元部分,按1.5%计收;50万元至100万元部分,按1%计收;100万元以上部分,按0.5%计收;最低收取200元。即100万元的房产,公证费为20万元×2%+30万元×1.5%+50万元×1%=1.35万元。目前市区普通住宅在公证时,一般按最低4000元/平方米计算价格。 

  通过赠与或转让获得另一半产权

  如果胡先生想要取得其母亲的那一半房产,取得产权的方法包括房产转让和房产赠与。 

  选择转让的话,由于这套房购入时间已经超过5年,且为90平方米以下普通住房,可以免缴营业税。如果母亲名下无其他住房,那个税可免缴。而胡先生,则需缴纳转让价3%的契税。如果该套房为胡先生的唯一住房,可享受契税优惠,税率为1%。此外,胡先生还需缴纳印花税,税额为交易价格的万分之五。办理转让时,需要向房交中心提交双方身份证、转让合同、房产证、土地证、限购证明和物业费结清证明等资料。

  而房产赠与则不受限于“限购”政策。市契税征管中心方面介绍,通过房产赠与方式办过户需缴纳的契税就是房屋核定价格(计征系统给出的最低评估价)的3%,没有任何优惠。而直系亲属间赠与,营业税及附加、个人所得税是免征或不征的。另外,赠与、受赠双方各承担核定价格万分之五的印花税。

  • 每月均价
    区域 平均均价 最高均价 最低均价
    海曙 18617元/㎡ 26841元/㎡ 7930元/㎡
    江东 21320元/㎡ 26754元/㎡ 15154元/㎡
    江北 20820元/㎡ 25989元/㎡ 15477元/㎡
    鄞州 23134元/㎡ 36773元/㎡ 13440元/㎡
    高新 20288元/㎡ 20288元/㎡ 20288元/㎡