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宁波房价短期、中期、长期怎么走?

2018年06月28日10:23  http://www.nbywfc.com/

房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。

1、▏短期看供求

为什么每次调控都会报复性上涨?为什么越调越涨?今年为什么还涨?一言以蔽之,供求关系被打破了,最后受到了市场报复。让我们来看看调控都是些什么套路:

◆限购。不让一部分人买房,这部分人的购房需求消失了吗,并没有,是积压在那里了,一旦限购放开,这部分需求马上就会冲进市场,供求形势立刻打破,房价应声而涨。

◆限制开发贷。对于开发商的资金控得特别严,土地款的要求也特别高,这样一来很多开发商吃不消,土地流拍就增多了,一年之后房子的供应量就小了,房价能不涨么?

◆限售。这是本次调控的新招,但后果现在还看不到,限售意味着未来二手房市场会出现一个二年断档期。以前每年都有新房流入二手市场,但限售之后,有二年时间新房是无法流入二手房市场的,这两年二手房就可能会涨。

今年上半年为什么楼市如此火爆,就是因为库存少,供不应求,再加上“抢人才”抢来的一大波新宁波人要买房落户,供求形势更加恶化,房价不涨才怪。

下半年宁波楼市的供求仍然难以改善,因为去年下半年到今年上半年政府推地严重不足,因此下半年房价拐点很难出现。

2、▏中期看政策

每一轮房价的上涨,都必然是政策的放松和刺激为前提,每一轮房价的下跌,也都是政策的打压的结果。同样是这个宁波,同样的经济和人口流入速度,2011-2014房价下跌了30%,2015-2018年却上涨了一倍,你能用人口、经济、城市这些概念来解释么?

2001年到现在,房价每一轮上涨,都会有人把这些概念搬出来讲一遍,冷饭都炒过好几回了。

政策决定房价走势。如果政策放松,房价就会止跌,如果政策刺激,房价一定会涨,常见的刺激包括降息、降首付、降税、各种购房补贴,拆迁、货币安置、放开二套房三套房的限制等,一旦这些政策出来,意味着政策鼓励炒房了。

相反,如果房贷加息,首付提高,限购限贷等政策出来,意味着政策要限制炒房了,这些政策最终会显现效果,房价上涨的势头一定会被遏制。

政策的周期,往往会持续2-3年。

3、▏长期看制度

任志强为什么对中国的楼市判断如此准确,吊打国际国内一众专家大神,因为他对中国的制度有着深刻的理解。决定楼市的制度是什么,简单来说是两个制度:

◆土地供应制度。商品房土地每年供应多少,政府有一个土地出让计划,宁波现在每个月公布一个出让计划(6月的计划貌似完成很不理想),所以土地并没有市场化,而是计划经济性质的。任志强说过,中国的房地产市场并没有市场化,只是半市场化。

土地是计划性质的,必然跟不上房地产市场的变化。为什么我们要搞市场经济,要搞市场配置资源,就是因为计划跟不上市场变化,很容易导致短缺或者过剩。以前搞粮票肉票是如此,现在搞计划供地也是如此,为什么宁波库存告急,本质上就是土地计划没有跟上楼市的变化。

目前商品房的土地供应制度还看不到改变的迹象。一些边缘的改革例如租赁房供地多元化改革,试点也是雷声大雨点小。

◆土地财政制度。土地财政就是卖地收入归地方政府所有。在各种类型的土地中,工业用地是亏本卖的,商业用地基本上也赚不到钱,真正能赚钱的就是住宅开发用地。住宅地价越高,政府收入越多,这种利益机制决定了政府与房地产乃至房价的特殊关系。有人说房地产是政府的亲儿子,维系这种关系的就是土地财政。

土地财政的弊端显而易见,但万万断不得,目前中国地方政府负债高达40万亿,隐性负债更高,如果没有卖地收入,一大半城市的政府立即就要破产。有人说房地产税来替代土地财政,但远水解不了近渴,土地财政还看不到脱钩的那一天。

垄断性的供地制度和土地财政制度是中国楼市的坚强保障,是推动房价持续走高的重要基础,是各种鼓励刺激产政策出台的根本原因。

这两项制度决定了中国房价大涨小跌的波浪式上涨格局。

香港施行的正是垄断供地和土地财政,因此尽管香港的经济乏力,人口增长缓慢,创新更是无从谈起,但香港的房价仍然高歌猛进,今年上半年强劲上涨20%,购房压力连续八年全球第一。偌大一个香港,全年新房供应仅2万余套,不到宁波的一半,可见市场扭曲得有多夸张。

最后总结一下:短期来看,由于严重的供不应求,今年宁波房价并没有下跌的动力;中期受政策打压,两三年内必然出现滞涨甚至一定程度的回调;长期来看,由于制度基础没有改变,房价仍然会继续上涨。

以上推测是基于政策不变而得出的,如果政策变了,什么都变了。

  • 每月均价
    区域 平均均价 最高均价 最低均价
    海曙 19566元/㎡ 25366元/㎡ 13308元/㎡
    江东 20469元/㎡ 23253元/㎡ 13250元/㎡
    江北 18482元/㎡ 31193元/㎡ 10628元/㎡
    鄞州 20675元/㎡ 33430元/㎡ 6384元/㎡
    余姚 8069元/㎡ 11769元/㎡ 5321元/㎡